O QUE O SÍNDICO PODE FAZER

O que o síndico pode e o que não pode fazer

Saiba o que está dentro e fora do escopo de atuação do representante do condomínio durante sua gestão

Por Mariana Ribeiro Desimone

04/11/10 10:11 - Atualizado há 3 meses

WhatsApp

Twitter

LinkedIn

Facebook

Indicar

1

• Veja aqui as atribuições do síndico, segundo o artigo 1.348 do Código Civil

O QUE O SÍNDICO PODE FAZER

• Contratar uma administradora conforme o artigo 1348 do Código Civil, que diz: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. O ideal, porém, é que ao trocar de prestadora de serviços, a escolha seja comunicada na próxima assembleia (Saiba mais sobre troca de administradora)

• Solicitar cotações de serviços e produtos seja via administradora, zelador ou plataformas digitais (Conheça o CoteiBem, serviço de cotações desenvolvido pelo SíndicoNet) 

• Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviço (Saiba como devem ser os contratos com o seu condomínio)

• Pagar em dia as contas do condomínio e seguir o que foi acordado na previsão orçamentária (Como fazer uma boa previsão orçamentária)

• Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial, de maneira amigável (Confira o Guia sobre inadimplência em condomínios)

• Dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes, assim como quais são e o total da dívida (Sete atitudes contra a inadimplência)

• Efetuar cobrança extrajudicial via empresas especializadas. Geralmente esse custo fica a cargo do inadimplente. (Conheça serviço de cobrança extrajudicial ativa)

• Contratar e demitir funcionários, desde que a decisão não impacte nas contas do condomínio (Demissão de funcionários do condomínio)

• Optar por uma empresa terceirizada, desde que não gere alterações nas contas do condomínio (Confira o Guia sobre terceirização de funcionários)

• Acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio – sejam orgânicos ou terceirizados – para se certificar de que estão executando bem suas funções (Evite riscos trabalhistas com funcionários terceirizados)

• Fazer cumprir a convenção e o regulamento interno e, em casos de infração às regras por parte dos moradores, aplicar as penalidades cabíveis, como advertências e multas (Como lidar com o desrespeito ao regulamento interno?)

• Executar campanhas de conscientização junto a moradores e funcionários sobre os mais diversos temas (SíndicoNet disponibiliza diversas campanhas para o seu condomínio, aqui)

• Dar plantão presencial, uma vez por mês (ou mais, se houver demanda e disponibilidade), para conversar pessoalmente com os moradores e tirar suas dúvidas. (Dicas de comunicação com os moradores)

• Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas em assembleia (Como alterar o regulamento interno e a convenção do condomínio)

• Compartilhar a tomada de decisões com o corpo diretivo. Isso não exime o síndico da sua responsabilidade, mas ajuda a justificar informalmente a necessidade de medidas e decisões mais imediatas do dia a dia (Saiba mais sobre dividir tarefas)

• Ajudar moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há reclamações envolvendo as partes.

• Exigir apresentação de um plano de obras por parte dos condôminos, dependendo da benfeitoria a ser realizada em sua unidade, antes do seu início. O plano deve estar nos moldes da norma ABNT NBR 16.280 (Saiba mais sobre a NBR 16.280)

• Executar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para isso, porém, vale salientar que não precisa ser síndico, qualquer condômino pode estar à frente da situação, que pede uma ação imediata (Conheça quóruns necessários para obras no condomínio)

O QUE O SÍNDICO NÃO PODE FAZER?

• Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou de ‘embelezamento’ sem contar com anuência prévia da assembleia (Até onde vai o poder do síndico para gastos?)

• Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado (Como fazer uma boa prestação de contas)

• Reter documentos quando for deixar sua gestão ( Troca de gestão de síndico e administradora: os documentos necessários)

• Deixar vencer contratos, como de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores

• Não renovar documentos obrigatórios, como o AVCB ou o laudo do para-raios, quando vencerem (Saiba mais sobre AVCB)

• Gastar além do que consta na previsão orçamentária aprovada, sem justificativa

• Deixar de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários, contratos e contas de consumo

• Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia (Saiba mais sobre fundo de reserva)

• Cobrar de forma constrangedora os condôminos devedores

• Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador (Saiba mais sobre como usar bem o quadro de avisos do seu condomínio)

• Deixar de cobrar os devedores 

• Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo (Acordo com inadimplentes, conheça quais precauções tomar)

• Não acompanhar de perto a inadimplência do condomínio

• Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados

• Dar ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe.

• Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas

• Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento (Saiba mais sobre procedimentos de segurança)

• Não se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas, por exemplo (Sites e redes sociais para condomínios)

• Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro

• Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos

• Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente

• Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência assemblear prévia

• Permitir reformas nas unidades sem que os condôminos apresentem um plano de obras em conformidade à norma ABNT NBR 16.280, que seja aprovado por um especialista (Implemente a NBR 16.280 no seu condomínio)

• Contratar empresa para fazer uma obra na área comum que não ofereça uma ART ou RRT. O condomínio também deve seguir o que diz a NBR 16.280 

SITUAÇÕES CONDOMINIAIS EM QUE NÃO HÁ UM 'CERTO' OU 'ERRADO'

• Contratação e demissão de funcionários: a princípio, e pela lei, o síndico pode, sim, contratar e demitir funcionários. Porém, quando a situação for impactar nas contas do condomínio, como uma grande indenização a um funcionário, por exemplo, ou trocar a mão de obra orgânica pela terceirizada, o ideal é que a decisão passe pelo crivo de uma assembleia. Assim, o gestor divide a responsabilidade dessa decisão com toda a comunidade.

• Contratação de portaria remota: na esteira de que o condomínio pode contratar e demitir funcionários e serviços, o síndico poderia, a princípio, optar pelo serviço, caso o mesmo não impactasse nas contas do condomínio. Porém, como sua implementação causa uma mudança na cultura do local – e pede mudanças de comportamento – o ideal é que essa decisão não seja tomada sozinha.

• Renovação de AVCB: caso o condomínio já esteja de acordo com a lei, e seja necessário apenas pequenos reparos, o síndico pode levar a situação adiante, provavelmente porque os custos já estavam previstos. Porém, caso o condomínio precise passar por diversas alterações, com aumento dos gastos, o mais adequado é chamar uma assembleia para explicar a situação.  Além de alertar a todos sobre a questão da segurança, já é possível aprovar as benfeitorias necessárias para que o empreendimento se adeque à lei. (Saiba mais sobre AVCB)

• Entrar em unidade sem anuência do morador: via de regra, o gestor não pode entrar nas unidades sem a autorização. Há casos, porém, em que é possível ter que entrar no local, como suspeita de vazamento de gás ou de água, que coloquem a coletividade em perigo. O escopo do trabalho do síndico é vasto. Um mar de responsabilidades. Das obrigações fiscais aos problemas de relacionamento entre os moradores, tudo passa pelo exercício do mandato do cargo.

O síndico tem um enorme poder de impacto no condomínio. Dá para mudar para muito melhor um empreendimento com um bom gestor.

Também é importante saber que a atuação do síndico tem limites dentro do condomínio. Não é por ser o representante eleito por aquela comunidade que ele pode fazer qualquer coisa.

Aliás, esse perfil de síndico “dono do condomínio” está caindo em desuso. Hoje em dia, a vida em comunidade pede, cada vez mais, um gestor transparente e aberto ao diálogo.

A lei, e mais precisamente o Código Civil, lista diversos deveres do síndico, como a conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras e as decisões assembleares, manter o seguro do condomínio em dia, entre muitas outras obrigações.

Daí vem a dificuldade: como saber o que o síndico pode fazer ou não? O que extrapola a atuação do síndico?

“O síndico deve ter conhecimento que, além de não ser o dono do condomínio, ele deve seguir e fazer seguir o que foi decidido em assembleia. Também é importante lembrar que essas decisões assembleares devem estar de acordo com a lei”, assinala Márcio Spimpolo, advogado especializado em condomínios. 

Pensando nisso, elaboramos abaixo uma lista do que o síndico pode ou não fazer, e em quais condições!

Confira e mande suas dúvidas nos comentários para entrarem em nossa próxima atualização!

Parte administrativa:

Inadimplência:

“Acompanhar de perto a inadimplência é fundamental para uma gestão atenta e bem sucedida. O síndico deve acompanhar esse número, de preferência, mês a mês”, analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Funcionários:

“Aqui é importante ressaltar que, caso opte por uma empresa terceirizada, o síndico deve acompanhar, mês a mês, se a mesma está honrando com os encargos trabalhistas e previdenciários dos seus funcionários”, assinala Nilton Savieto, síndico profissional.

Relacionamento com os moradores:

“Hoje em dia, as pessoas querem poder acompanhar a gestão do condomínio de uma forma simples e transparente – e o síndico deve proporcionar isso aos moradores”, analisa o advogado especializado em condomínios, Alexandre Marques. 

Benfeitorias:

“Caso o síndico não tenha muito conhecimento sobre o tema, ele pode contratar um profissional da área para fazer essa interface com o engenheiro da empresa contratada, por exemplo. É uma forma de ter certeza que está tudo caminhando como deveria”, observa a professora do curso de administração condominial Rosely Schwartz.

Parte administrativa:

Inadimplência:

“O síndico deve acompanhar de perto os devedores do condomínio, mas deve fazê-lo dentro dos limites legais. Caso contrário, o condomínio fica exposto a ações judiciais”, ensina Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios.

Funcionários:

Relacionamento com os moradores:

“O síndico deve ter muito cuidado e ser sempre o mais imparcial possível em casos de problemas de convivência entre unidades, principalmente se envolver pessoas de relacionamento próximo”, assinala Gabriel Karpat.

Benfeitorias:

Como nem tudo é preto no branco existem situações que não cabem em “pode” ou “não pode”. Nesses casos, o mais indicado é convocar uma assembleia, mesmo o síndico, teoricamente, podendo tomar essas decisões. Confira:

“Caso leve o assunto para assembleia e a comunidade não queira arcar com esses custos, é um daqueles momentos em que o síndico deve pesar se realmente deve ficar no cargo. Mesmo constando em ata, eu não ficaria”, opina o síndico profissional Nilton Savieto.

“Entrar na unidade sem autorização é sempre algo muito delicado. Se for necessário, o síndico deve contar com, pelo menos, uma testemunha, sendo o ideal duas” assinala Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Fontes consultadas: Nilton Savieto (síndico profissional); Gabriel Karpat (diretor da administradora GK); Alexandre Marques ( advogado especialista em condomínios); Rosely Schwartz (professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito); Marcio Rachkorsky (advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet); Márcio Spimpolo (advogado especializado em condomínios)

CRACHÁ SÍNDICO PROFISSIONAL

CERTIFICADO SÍNDICO

DICAS PARA SÍNDICOS

DICAS PARA SÍNDICO MATERIAL PARA AVALIAÇÃO

ULTIMA PÁGINA

1 - DICAS PARA SÍNDICOS

Convenção: Conjunto de normas do condomínio que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito

e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais. Depois de registrada no Cartório de Registro de

Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor e qualquer alteração

deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis.

Deve Conter, Dentre Outras, As Seguintes Normas:

- forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;

- definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;

- discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;

- forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno.

- definição das funções do conselho consultivo.

- atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;

- modo e prazo de convocação das assembleias, bem como o quorum mínimo exigido;

- discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

- forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;

Regimento Ou Regulamento Interno:

Regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades). Pode constar do próprio texto da convenção

ou ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.

Corpo Diretivo:

Composto de síndico, sub-síndico e conselho consultivo.

Síndico:

Gerencia os interesses e negócios do condomínio e pode ou não ser morador do condomínio. Mandato de até 2 anos com direito à reeleição.

Eleito de acordo com a Convenção.

2 - Atribuições Do Síndico:

- exercer a administração interna do prédio, referente à vigilância, moralidade e segurança;

- representar o condomínio em Juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns;

- selecionar, admitir e demitir funcionários, fixando salários de acordo com a verba do orçamento do ano e respeitando o piso salarial da categoria

(data base em outubro de cada ano);

- aplicar as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno;

- prestar contas na assembléia;

- guardar toda a documentação contábil pelo prazo de 5 anos;

- arrecadar as taxas condominiais;

- proceder à cobrança executiva contra os devedores;

- escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao edifício, desde que aprovadas por

assembléia;

- contratar seguro contra incêndio;

- convocar assembléia geral ordinária e extraordinária;

- comunicar aos condôminos dentro do prazo legal (oito dias subsequentes à assembléia), o que foi deliberado em assembléia;

- praticar os atos que lhe atribuírem a Lei do Condomínio, a Convenção e o Regimento Interno.

O síndico terá direito a remuneração se estiver previsto em Convenção, ficando determinado na Assembléia que o eleger, se ficará isento da taxa

do condomínio ou se receberá algum tipo de honorário, lembrando sempre que o mesmo não é funcionário do condomínio, muito embora possa

contribuir para a previdência social individualmente.

Sub-Síndico:

Eleito por assembléia, que tem como função substituir o síndico. Eleição prevista em Convenção.

Conselho Consultivo:

Composto por três condôminos que assessoram o síndico, possuem mandato que não poderá exceder a dois anos, permitida a reeleição. Além de

deliberar e opinar sobre os problemas do condomínio, fiscaliza a atuação do síndico. Todas as despesas são acompanhadas pelo conselho que vê

os reais interesses dos condôminos, avaliando gastos, necessidades, capacidade de pagamento dos moradores no caso de benfeitorias, etc.

3 - Assembleias

Assembléia Geral:

É o fórum deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. O Síndico deve

planejar e discutir com o Conselho o conteúdo da Assembléia, divulgar exaustivamente e procurar obter o compromisso da presença dos

condôminos, ter sempre em mãos a Convenção e o Regulamento para eventuais consultas, conduzir a reunião de modo a não se desviar dos

assuntos pautados; expor com clareza os assuntos da pauta e procurar ouvir várias opiniões antes de colocá-los em votação.

Assembléia Geral Ordinária (AGO):

A Lei do Condomínio obriga a realização de pelo menos uma vez por ano, da Assembléia Geral Ordinária - AGO, salvo disposição contrária na

Convenção do Condomínio. A principal finalidade da AGO é a aprovação dos orçamentos das despesas de conservação e manutenção do edifício

para o exercício seguinte, a prestação e aprovação ou não, das contas referentes ao exercício anterior e a eleição de novo síndico, se for o caso.

Assembléia Geral Extraordinária (AGE):

Trata de assuntos de interesse do condomínio não previstos na Assembléia Geral Ordinária. É realizada sempre que a ocasião assim o exigir,

especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão. A AGE pode aprovar despesas extras, obras, benfeitorias,

modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.

Para a convocação de uma Assembléia Geral (AGO ou AGE) deve ser feito edital constando data, horário, local da reunião, ordem do dia e um

resumo da matéria a ser deliberada. O prazo para convocação é o previsto na Convenção do Condomínio, caso a mesma seja omissa, aconselhase

um prazo de 10 (dez) dias de antecedência. Ao término da reunião, o Síndico deverá elaborar uma ata e coletar assinaturas do presidente e do

secretário.

Deverá Conter Nas Atas:

Dia, mês, ano e hora da assembléia, por extenso; local da assembléia; número de condôminos presentes identificando-os; presidência dos

trabalhos; pessoa que secretariou os trabalhos; ordem do dia; deliberações; encerramento; assinatura dos condôminos presentes.

O síndico deverá mandar a todos os condôminos cópia da ata no prazo máximo de oito dias subsequentes à realização da Assembléia. O Síndico

pode ainda, estipular uma outra data para uma reunião pessoal com o sub-síndico e conselho para avaliação permanente do condomínio.

4 - Previsão Orçamentária:

O condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa. O síndico tem

obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento para obtenção da previsão de despesas e receita, apresentando-as

para discussão e aprovação em Assembléia Geral. Em razão do regime de inflação elevada é difícil elaborar uma previsão duradoura. Assim, ou a

previsão é feita por um período pequeno ou a Assembléia autoriza o síndico e o conselho a reajustar periodicamente o orçamento, dentro de

parâmetros legais.

Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das quotas condominiais. O Síndico deverá tomar por base o consumo de meses anteriores e

trocar informações com síndicos de prédios vizinhos; se a proposta for elaborada pela administradora, a mesma deverá apresentar ao Síndico com

pelo menos sete dias antes da Assembléia para examiná-la atentamente; onde o Síndico deverá apresentar e discutir a proposta previamente com

os conselheiros; interessante também encaminhar aos condôminos cópias da proposta a ser votada juntamente com o edital de convocação da

Assembléia, para que os mesmos analisem previamente; (prever uma margem de segurança de 10% para evitar surpresas no caixa; apresentar

sempre três orçamentos, de diferentes empresas, para a realização de determinada obra ou serviço).

Despesas:

Gastos do condomínio, divididos em despesas ordinárias e extraordinárias. As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras, necessárias à

manutenção do condomínio, as quais são respondidas por todos os condôminos, incluindo os locatários: Pessoal, encargos sociais,seguro,

consumo, materiais,manutenção e conservação, benfeitorias, administrativas e emergenciais.

Fundo De Reserva:

É possível prever no orçamento um saldo credor destinado a despesas imprevisíveis ou emergenciais; a Convenção determina que 5% ou 10% do

total arrecadado mensalmente seja contabilizado na conta Fundo de Reserva, estabelecido na Lei do Condomínio. A constituição do Fundo de

Reserva é de responsabilidade do proprietário. No caso de necessidade de reposição total ou parcial do Fundo de Reserva, devido à utilização no

custeio ou complementação das despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade também é do locatário, salvo se referente a período

anterior ao início da locação.

É de se lembrar que a Lei do Condomínio determina a não utilização do Fundo de Reserva para pagamento de despesas ordinárias O Fundo de

Reserva deve ser fixado quando da aprovação do orçamento, estabelecido de acordo com as condições financeiras do condomínio. Alguns

condomínios criam o fundo de reserva para o pagamento de ações trabalhistas. O síndico deve fazer aplicação financeira em nome do

condomínio, com aprovação do conselho consultivo ou pela Assembléia Geral, para maior segurança. Para movimentação da aplicação

aconselha-se a assinatura do síndico e do presidente do Conselho. Se a quantia do fundo de reserva for insuficiente para o pagamento de alguma

despesa extraordinária, o valor deverá ser rateado entre os proprietários de cada unidade.

Prestação De Contas:

Terminado o mês, o Síndico deve apresentar um balancete de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios

deverão ter o visto do mesmo e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho. A pasta deverá conter também informações sobre

quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança, posição do fundo de reserva, da conta benfeitorias, etc. Um resumo

deverá ser enviado a cada condômino.

Segurança Patrimonial:

O Síndico deve estudar o que melhor convém ao seu condomínio, solicitando informações pessoais (certidões negativas dos Distribuidores Cíveis

- Fórum - e da Polícia) de quem irá trabalhar nos apartamentos e no prédio; obrigando o uso de crachás pelos empregados do prédio; mantendo

na portaria fichas dos empregados dos apartamentos com nome, número de documentos, foto e determinações especiais dos patrões e atender os

candidatos na portaria.

Importante adotar as seguintes medidas: utilização de crachás para identificar prestadores de serviços; liberação de telefone na portaria e sistema

de alarme que toque em algum prédio vizinho; instalação de equipamentos auxiliares compatíveis com seu prédio como alarmes, sensores,

circuitos de TV, vigias com rádios transmissores e receptores, além de manter boa iluminação nos locais de acesso ao prédio, portões eletrônicos

nas garagens, espelhos côncavos nas portarias para melhor visão dos visitantes, vigilância nas escadarias e garagens dos prédios, orientação aos

vigias e porteiros sobre a vigilância adequada, cartões de identificação para os veículos dos condôminos terem acesso às garagens, interfone para

contato entre o porteiro e o morador, correntes e cadeados grandes nas bicicletas e motos; como é proibido reter documentos, é aconselhável

exigir apresentação do mesmo, anotando num livro nome, número e apartamento que o visitante irá, não esquecendo de verificar a autenticidade;

manter ficha cadastral com dados de todos os moradores e funcionários, possibilitando sua rápida localização e/ou dos familiares em caso de

emergência.

O Zelador e porteiros não devem permitir a entrada de entregadores de pizzas, flores, compras, vendedores, etc., devem exigir a identificação dos

empregados de concessionárias de serviços (Telesp, Sabesp) e confirmar com o morador o defeito antes de sua entrada; confirmar também, por

telefone, se o empregado realmente é da concessionária; e preferencialmente o zelador deve acompanhar o empregado da concessionária até o

apartamento; permitir a entrada de estranhos no prédio somente quando autorizados pelo morador; no caso de algum apartamento a ser locado ou

vendido, o zelador ou o porteiro devem exigir a presença do corretor ou do proprietário do apartamento antes de permitir a entrada ao prédio;

observar se o carro ao entrar na garagem é realmente de morador, redobrando a atenção à noite.

Os condôminos devem acatar as instruções dadas aos zeladores e porteiros quanto aos itens de orientação aos mesmos; ao entrar no prédio com

o carro, devem verificar se há outro veículo atrás do seu e se os ocupantes são moradores do edifício; não abrir a porta do apartamento em

hipótese alguma se não autorizou a entrada de alguém, mesmo que o porteiro ou o zelador esteja do lado de fora, insistindo; orientar os filhos para

não comentar o que seus pais fazem, quanto ganham, bens que possuem, horários que saem e chegam, até mesmo em bares, lanchonetes,

danceterias, pois existem os chamados ladrões "lights", que mais parecem proprietários do imóvel, os quais procuram fazer amizades

frequentando tais locais para pesquisa de nome, endereço, etc., planejando um futuro assalto, roubo e sequestro; devem sempre desconfiar da

empregada doméstica muito eficiente que aceita baixo salário, solicitando Atestado de Antecedentes na Delegacia de Polícia Civil da Região, ou

na Delegacia Especializada em Falsas Domésticas.

Prevenção de Acidentes: A legislação exige que o edifício possua equipamentos de proteção contra incêndio, tais como iluminação de emergência

para facilitar a sinalização de escape, hidrantes, extintores por metro quadrado, pára-raio, corrimão, caixa d’água de acordo com a área e

população do prédio, rede elétrica em perfeito estado, etc.

O síndico deve chamar o Corpo de Bombeiros para verificação e orientação da segurança do prédio, uma vez que ele é o responsável pela

manutenção dos equipamentos, para que estejam sempre operantes e ativados. O Síndico deve atentar para: A porta corta-fogo não deve ser

trancada com cadeado, os equipamentos devem estar em perfeitas condições, formação de brigada de incêndio, extintores e mangueiras de

incêndio com revisão periódica, pára-raio com revisão no sistema uma vez por ano, revisão na instalação da rede elétrica, revisão periódica nos

botijões de gás, revisão periódica na rede de gás canalizado, revisão e cuidados com os elevadores, pessoal treinado e habilitado para operar os

equipamentos, e zelar pelos mesmos, proibir depósito de volumes em frente a hidrantes, exigir do zelador e de cada condômino o correto

armazenamento de substâncias inflamáveis, gás, etc.

Seguros:

O síndico é o responsável pela contratação do seguro contra incêndio e outros sinistros, abrangendo todas as unidades, partes e objetos comuns,

computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. O prazo para contratação é de 120 dias após o "habite-se". Caso contrário, o

condomínio ficará sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial cobrado pela Prefeitura.

Tipos De Apólices:

Responsabilidade civil do condomínio; incêndio, raio e explosão; quebra de vidros e espelhos; morte e invalidez de empregados; responsabilidade

civil por guarda de veículo; danos elétricos; vendaval; impacto de veículos terrestres; roubo de bens de moradores; incêndio de bens de

moradores; desmoronamento; tumultos e greves; roubo de bens do condomínio; portões eletrônicos; assalto e seqüestro; projétil perdido. O seguro

de um edifício deve ser feito com base em valores reais, em função dos custos de reconstrução e nunca do preço comercial do edifício. Se o

seguro for com valor inferior ao real, o Síndico, em caso de sinistro, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pela contratação. A Susep

(Superintendência de Seguros Privados) permite que haja desconto na apólice para o seguro de incêndio. O Síndico pode Negociar o valor e exigir

que o desconto venha discriminado em favor do condomínio.

Higienização:

O síndico deve fazer exame médico periódico dos empregados, exigir que o condômino comunique, por escrito, a existência de morador portador

de moléstia contagiosa grave, providenciar a limpeza semestral das caixas de água por meio de empresas especializadas, providenciar a

dedetização das áreas comuns e propor aos condôminos a mesma atitude em suas unidades, exigir a limpeza periódica das fossas, quando for o

caso, exigir cuidados especiais com produtos de limpeza tóxicos ou abrasivos, bem como ácidos e demais substâncias que possam causar

irritação à pele, exigir dos faxineiros a utilização de botas e luvas de borracha quando manusearem tais produtos, exigir do zelador ou da empresa

de manutenção de piscinas a exata qualidade da água, manter no prédio produtos para curativos e primeiros-socorros que deverá ficar na portaria.

CURSO DE SÍNDICO (A)

1ª) A ____ é conjunto de normas do condomínio que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada

em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais. P.1

a) Segurança Patrimonial

b) Previsão Orçamentária

c) Convenção

d) Nenhuma das alternativas

2ª) O _____ são regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades). Pode constar do próprio texto da

convenção ou ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral. P.1

a) Regimento ou Regulamento Interno

b) Seguro

c) Fundo de Reserva

d) Nenhuma das alternativas

3ª) O _______é composto de síndico, sub-síndico e conselho consultivo. P.1

a) Regimento

b) Documento

c) Corpo Diretivo

d) Nenhuma das alternativas

4ª) O _____ gerencia os interesses e negócios do condomínio e pode ou não ser morador do condomínio. Mandato de até 2 anos com di reito à reeleição.

Eleito de acordo com a Convenção. P.1

a) Administrador

b) Síndico

c) Jardineiro

d) Nenhuma das alternativas

5ª) É papel do síndico exercer a administração interna do _____, referente à vigilância, moralidade e segurança. P.1

a) Parque

b) Prédio

c) Município

d) Nenhuma das alternativas

6ª) O______ é eleito por assembléia, que tem como função substituir o síndico. Eleição prevista em Convenção. P.2

a) Sub-Síndico

b) Porteiro

c) Morador

d) Nenhuma das alternativas

7ª) O _______ Composto por três condôminos que assessoram o síndico, possuem mandato que não poderá exceder a dois anos, permitida a reeleição. P.2

a) Condomínio

b) Conselho Tutelar

c) Conselho Consultivo

d) Nenhuma das alternativas

8ª) A ________ é o fórum deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. P.2

a) Higienização

b) Assembléia Geral

c) Segurança Patrimonial

d) Nenhuma das alternativas

9ª) O ______ deve planejar e discutir com o Conselho o conteúdo da Assembléia, divulgar exaustivamente e procurar obter o compromisso da presença dos

condôminos, etc. P.2

a) Síndico

b) Administrador

c) Contador

d) Nenhuma das alternativas

10ª) O síndico deve chamar o Corpo de Bombeiros para verificação e ______, uma vez que ele é o responsável pela manutenção dos equipamentos, para que

estejam sempre operantes e ativados. P.4

a) Prevenção de Acidentes

b) Orientação da segurança do prédio

c) Segurança Patrimonial

d) Nenhuma das alternativas

ANGELO SOTELO JÚNIOR