Os policiais que foram demitidos injustamente continuam esperando a aprovação da PEC 06 /20 ❤️❤️E não somente isto, mas também nos gloriamos nas tribulações; sabendo que a tribulação produz a paciência, e a paciência, a experiência, e a experiência a esperança. Romanos 5:4 VAMOS EMPENHAR, E TOMAR AS RUAS DE SÃO PAULO, EM NOME DE JESUS, E DEUS NOS DARÁ A VITÓRIA.
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Os policiais que foram demitidos injustamente continuam esperando a aprovação da PEC 06 /20
Contratar uma administradora conforme o artigo 1348 do Código Civil, que diz: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. O ideal, porém, é que ao trocar de prestadora de serviços, a escolha seja comunicada na próxima assembleia (Saiba mais sobre troca de administradora)
Fazer cumprir a convenção e o regulamento interno e, em casos de infração às regras por parte dos moradores, aplicar as penalidades cabíveis, como advertências e multas (Como lidar com o desrespeito ao regulamento interno?)
Dar plantão presencial, uma vez por mês (ou mais, se houver demanda e disponibilidade), para conversar pessoalmente com os moradores e tirar suas dúvidas. (Dicas de comunicação com os moradores)
Compartilhar a tomada de decisões com o corpo diretivo. Isso não exime o síndico da sua responsabilidade, mas ajuda a justificar informalmente a necessidade de medidas e decisões mais imediatas do dia a dia (Saiba mais sobre dividir tarefas)
Ajudar moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há reclamações envolvendo as partes.
Exigir apresentação de um plano de obras por parte dos condôminos, dependendo da benfeitoria a ser realizada em sua unidade, antes do seu início. O plano deve estar nos moldes da norma ABNT NBR 16.280 (Saiba mais sobre a NBR 16.280)
Executar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para isso, porém, vale salientar que não precisa ser síndico, qualquer condômino pode estar à frente da situação, que pede uma ação imediata (Conheça quóruns necessários para obras no condomínio)
O QUE O SÍNDICO NÃO PODE FAZER?
Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou de ‘embelezamento’ sem contar com anuência prévia da assembleia (Até onde vai o poder do síndico para gastos?)
Não acompanhar de perto a inadimplência do condomínio
Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados
Dar ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe.
Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas
Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro
Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos
Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente
Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência assemblear prévia
Permitir reformas nas unidades sem que os condôminos apresentem um plano de obras em conformidade à norma ABNT NBR 16.280, que seja aprovado por um especialista (Implemente a NBR 16.280 no seu condomínio)
Contratar empresa para fazer uma obra na área comum que não ofereça uma ART ou RRT. O condomínio também deve seguir o que diz a NBR 16.280
SITUAÇÕES CONDOMINIAIS EM QUE NÃO HÁ UM 'CERTO' OU 'ERRADO'
Contratação e demissão de funcionários: a princípio, e pela lei, o síndico pode, sim, contratar e demitir funcionários. Porém, quando a situação for impactar nas contas do condomínio, como uma grande indenização a um funcionário, por exemplo, ou trocar a mão de obra orgânica pela terceirizada, o ideal é que a decisão passe pelo crivo de uma assembleia. Assim, o gestor divide a responsabilidade dessa decisão com toda a comunidade.
Contratação de portaria remota: na esteira de que o condomínio pode contratar e demitir funcionários e serviços, o síndico poderia, a princípio, optar pelo serviço, caso o mesmo não impactasse nas contas do condomínio. Porém, como sua implementação causa uma mudança na cultura do local – e pede mudanças de comportamento – o ideal é que essa decisão não seja tomada sozinha.
Renovação de AVCB: caso o condomínio já esteja de acordo com a lei, e seja necessário apenas pequenos reparos, o síndico pode levar a situação adiante, provavelmente porque os custos já estavam previstos. Porém, caso o condomínio precise passar por diversas alterações, com aumento dos gastos, o mais adequado é chamar uma assembleia para explicar a situação. Além de alertar a todos sobre a questão da segurança, já é possível aprovar as benfeitorias necessárias para que o empreendimento se adeque à lei. (Saiba mais sobre AVCB)
Entrar em unidade sem anuência do morador: via de regra, o gestor não pode entrar nas unidades sem a autorização. Há casos, porém, em que é possível ter que entrar no local, como suspeita de vazamento de gás ou de água, que coloquem a coletividade em perigo. O escopo do trabalho do síndico é vasto. Um mar de responsabilidades. Das obrigações fiscais aos problemas de relacionamento entre os moradores, tudo passa pelo exercício do mandato do cargo.
O síndico tem um enorme poder de impacto no condomínio. Dá para mudar para muito melhor um empreendimento com um bom gestor.
Também é importante saber que a atuação do síndico tem limites dentro do condomínio. Não é por ser o representante eleito por aquela comunidade que ele pode fazer qualquer coisa.
Aliás, esse perfil de síndico “dono do condomínio” está caindo em desuso. Hoje em dia, a vida em comunidade pede, cada vez mais, um gestor transparente e aberto ao diálogo.
A lei, e mais precisamente o Código Civil, lista diversos deveres do síndico, como a conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras e as decisões assembleares, manter o seguro do condomínio em dia, entre muitas outras obrigações.
Daí vem a dificuldade: como saber o que o síndico pode fazer ou não? O que extrapola a atuação do síndico?
“O síndico deve ter conhecimento que, além de não ser o dono do condomínio, ele deve seguir e fazer seguir o que foi decidido em assembleia. Também é importante lembrar que essas decisões assembleares devem estar de acordo com a lei”, assinala Márcio Spimpolo, advogado especializado em condomínios.
Pensando nisso, elaboramos abaixo uma lista do que o síndico pode ou não fazer, e em quais condições!
Confira e mande suas dúvidas nos comentários para entrarem em nossa próxima atualização!
Parte administrativa:
Inadimplência:
“Acompanhar de perto a inadimplência é fundamental para uma gestão atenta e bem sucedida. O síndico deve acompanhar esse número, de preferência, mês a mês”, analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Funcionários:
“Aqui é importante ressaltar que, caso opte por uma empresa terceirizada, o síndico deve acompanhar, mês a mês, se a mesma está honrando com os encargos trabalhistas e previdenciários dos seus funcionários”, assinala Nilton Savieto, síndico profissional.
Relacionamento com os moradores:
“Hoje em dia, as pessoas querem poder acompanhar a gestão do condomínio de uma forma simples e transparente – e o síndico deve proporcionar isso aos moradores”, analisa o advogado especializado em condomínios, Alexandre Marques.
Benfeitorias:
“Caso o síndico não tenha muito conhecimento sobre o tema, ele pode contratar um profissional da área para fazer essa interface com o engenheiro da empresa contratada, por exemplo. É uma forma de ter certeza que está tudo caminhando como deveria”, observa a professora do curso de administração condominial Rosely Schwartz.
Parte administrativa:
Inadimplência:
“O síndico deve acompanhar de perto os devedores do condomínio, mas deve fazê-lo dentro dos limites legais. Caso contrário, o condomínio fica exposto a ações judiciais”, ensina Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios.
Funcionários:
Relacionamento com os moradores:
“O síndico deve ter muito cuidado e ser sempre o mais imparcial possível em casos de problemas de convivência entre unidades, principalmente se envolver pessoas de relacionamento próximo”, assinala Gabriel Karpat.
Benfeitorias:
Como nem tudo é preto no branco existem situações que não cabem em “pode” ou “não pode”. Nesses casos, o mais indicado é convocar uma assembleia, mesmo o síndico, teoricamente, podendo tomar essas decisões. Confira:
“Caso leve o assunto para assembleia e a comunidade não queira arcar com esses custos, é um daqueles momentos em que o síndico deve pesar se realmente deve ficar no cargo. Mesmo constando em ata, eu não ficaria”, opina o síndico profissional Nilton Savieto.
“Entrar na unidade sem autorização é sempre algo muito delicado. Se for necessário, o síndico deve contar com, pelo menos, uma testemunha, sendo o ideal duas” assinala Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Fontes consultadas: Nilton Savieto (síndico profissional); Gabriel Karpat (diretor da administradora GK); Alexandre Marques ( advogado especialista em condomínios); Rosely Schwartz (professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito); Marcio Rachkorsky (advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet); Márcio Spimpolo (advogado especializado em condomínios)
